Es ist eines der schwierigsten Gespräche, die Familien führen müssen. Und gleichzeitig eines der wichtigsten.

Mama oder Papa leben seit 40 Jahren im selben Haus. Die Kinder sind längst ausgezogen. Der Garten wird zur Last. Die Treppe zur Herausforderung. Und trotzdem: Loslassen? Undenkbar.

Ich kenne dieses Gespräch. Ich führe es regelmäßig — mit Eigentümern, die mir sagen: „Ich sterbe hier drin.“ Nicht weil sie das Haus so lieben. Sondern weil sie nie gelernt haben, darüber nachzudenken, was danach kommt.

Dieser Artikel ist für beide Seiten: für die, die im Haus wohnen — und für die, die zuschauen und nicht wissen, wie sie das Thema ansprechen sollen.

Warum dieses Gespräch so schwer ist

Eine Immobilie ist selten nur Beton und Ziegel. Sie ist Kindheitserinnerungen. Die Küche, in der Weihnachten gefeiert wurde. Der Garten, den man selbst angelegt hat. Jahrzehnte des Lebens, in Wände gegossen.

Das zu verkaufen fühlt sich an wie Verrat.

Aber ich sage euch ganz ehrlich: Das Haus geht nicht weg, wenn ihr es verkauft. Die Erinnerungen bleiben. Was weggeht, ist die Last — die finanzielle, die körperliche, die emotionale.

Und was dazukommt: Freiheit. Liquidität. Selbstbestimmung.

Die Möglichkeiten — ein ehrlicher Überblick

Es gibt verschiedene Wege, mit einer Immobilie im Alter umzugehen. Ich erkläre euch die wichtigsten — damit ihr wisst, worüber ihr redet, wenn ihr miteinander sprecht.

Bitte beachtet: Dieser Artikel ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Jede Situation ist individuell. Für die hier beschriebenen Modelle ist eine notarielle Gestaltung erforderlich, soweit Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein entsprechendes dingliches Recht bestellt wird — bei Grundstückskaufverträgen schreibt § 311b Abs. 1 BGB die notarielle Beurkundung vor. Ich empfehle euch dringend, zusätzlich auch einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Steuerlicher Hinweis für alle Modelle: Je nachdem, wie lange ihr die Immobilie gehalten habt und ob ihr sie selbst genutzt oder vermietet habt, kann ein Verkauf ertragsteuerlich relevant sein (§ 23 EStG). Ob und in welchem Umfang das auf eure Situation zutrifft, ist eine individuelle Frage, die ihr vor der Entscheidung mit eurem Steuerberater klären solltet — nicht danach.

1. Teilverkauf

Was ist das? Ihr verkauft einen Teil eurer Immobilie — je nach Anbieter und Vertragsmodell einen bestimmten Miteigentumsanteil — an ein Unternehmen. Ihr bekommt sofort Geld, bleibt aber in der Regel im Haus wohnen. Das Unternehmen wird Miteigentümer.

Vorteile:

• Sofortige Liquidität, ohne ausziehen zu müssen
• Ihr bleibt im gewohnten Umfeld

Nachteile:

• Ihr zahlt bei den meisten Modellen ein monatliches Nutzungsentgelt an den neuen Miteigentümer — wirtschaftlich ist das eine Gegenleistung dafür, dass ihr die gesamte Immobilie weiterhin nutzen könnt
• Die Konditionen können je nach Anbieter und Vertrag erheblich voneinander abweichen — lest das Kleingedruckte sehr sorgfältig
• Beim späteren Gesamtverkauf oder im Erbfall kann die Abwicklung komplizierter werden
• Ihr gebt einen Teil der Eigentümerstellung und damit auch Kontrolle ab — ohne in jedem Fall die gewünschte Freiheit zu gewinnen

Meine persönliche Einschätzung: Ich rate beim Teilverkauf zu großer Vorsicht. Das Nutzungsentgelt kann die anfängliche Liquidität langfristig erheblich relativieren. Auch Verbraucherschützer — darunter die Verbraucherzentrale und die Stiftung Warentest — haben Teilverkauf-Modelle kritisch bewertet. Das ist meine Meinung als Immobilienexpertin, kein allgemeingültiges Urteil. Prüft das sehr genau, bevor ihr unterschreibt.

2. Verkauf mit Wohnrecht

Was ist das? Ihr verkauft die Immobilie vollständig — behaltet aber das vertraglich vereinbarte und grundbuchlich gesicherte Recht, darin wohnen zu bleiben. Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB berechtigt dazu, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu benutzen. Der genaue Umfang sollte im notariellen Vertrag und in der Grundbucheintragung eindeutig festgelegt werden.

Vorteile:

• Ihr bekommt den Kaufpreis — meist reduziert um den wirtschaftlichen Wert des Wohnrechts
• Ihr bleibt in eurem Zuhause — lebenslang, wenn das Wohnrecht entsprechend vereinbart und eingetragen ist
• Welche Kosten für Instandhaltung, laufende Lasten und sonstige Aufwendungen euch nach dem Verkauf weiterhin treffen, hängt von der konkreten Vereinbarung und den gesetzlichen Regelungen ab — das sollte eindeutig geregelt werden

Nachteile:

• Der Kaufpreis kann deutlich niedriger ausfallen als bei einem freien Verkauf — das Wohnrecht hat einen wirtschaftlichen Wert, der bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt wird
• Ihr seid nicht mehr Eigentümer; Konflikte über Nutzung, Instandhaltung oder Veränderungen an der Immobilie sind trotz klarer Vertragsgestaltung nicht vollständig ausgeschlossen
• Das Wohnungsrecht ist nach dem Gesetz ein höchstpersönliches Recht: Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten und kann weder auf andere Personen übertragen noch vererbt werden (§§ 1061, 1090 Abs. 2, 1092 Abs. 1 BGB). Das lässt sich auch nicht durch vertragliche Vereinbarung ändern. Plant deshalb frühzeitig, was nach eurem Tod mit der Immobilie geschieht.
• Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen können schwieriger werden, weil ihr nicht mehr allein über die Immobilie entscheidet

3. Verkauf mit Nießbrauch

Was ist das? Ähnlich wie das Wohnrecht — aber umfangreicher. Beim Nießbrauch behaltet ihr nicht nur das Recht, dort zu wohnen, sondern grundsätzlich das Recht, die Nutzungen der Immobilie zu ziehen (§ 1030 BGB). Je nach konkreter Ausgestaltung kann das beispielsweise auch bedeuten, die Immobilie zu vermieten und daraus Erträge zu erzielen. Der Nießbrauch kann allerdings auf bestimmte Nutzungen beschränkt werden (§ 1030 Abs. 2 BGB).

Vorteile:

• Mehr Flexibilität als das reine Wohnrecht
• Ihr könnt — je nach Ausgestaltung — einen Teil der Immobilie vermieten und damit Einnahmen erzielen
• Ein entsprechend bestelltes und grundbuchlich gesichertes Nießbrauchrecht bietet eine starke rechtliche Absicherung der vereinbarten Nutzung

Nachteile:

• Der Kaufpreis kann durch den Nießbrauch erheblich beeinflusst bzw. gemindert werden
• Steuerlich komplex — insbesondere hinsichtlich Einkommensteuer (§ 23 EStG), Erbschaftsteuer und der Bewertung nach Bewertungsgesetz: unbedingt Steuerberater einschalten
• Für Käufer weniger attraktiv, daher kann der Interessentenkreis kleiner sein
• Bestimmte Pflichten — z. B. laufende Instandhaltung und bestimmte Lasten — verbleiben beim Nießbraucher (§§ 1041, 1047 BGB); welche Pflichten im Einzelfall bestehen, richtet sich nach Gesetz und Vertrag

Wichtig: Der Wert eines lebenslangen Nießbrauchs kann für steuerliche Zwecke nach den Regeln des Bewertungsgesetzes kapitalisiert werden (§ 14 BewG). Diese steuerliche Bewertung ist jedoch nicht automatisch identisch mit dem wirtschaftlichen Wert, den Käufer und Verkäufer im Rahmen eines Immobilienverkaufs tatsächlich vereinbaren. Die konkrete Kaufpreisfindung ist deshalb immer eine individuelle Angelegenheit.

4. Sale and Rent Back — Verkauf und Rückmiete

Was ist das? Ihr verkauft die Immobilie vollständig — und mietet sie anschließend vom neuen Eigentümer zurück. Ihr wohnt weiterhin dort, jetzt als Mieter.

Vorteile:

• Es entfällt kein Abzug für ein dingliches Nutzungsrecht wie Wohnrecht oder Nießbrauch — allerdings wird der Käufer berücksichtigen, dass er eine bereits vermietete Immobilie erwirbt. Der erzielbare Kaufpreis liegt deshalb typischerweise unter dem freien Marktwert. Vergleicht den angebotenen Preis immer mit einer unabhängigen Marktbewertung.
• Klare Verhältnisse: Käufer ist Eigentümer, ihr seid Mieter
• Ihr könnt sofort Liquidität aus dem Verkauf erhalten

Nachteile:

• Ihr seid Mieter — das bedeutet eine andere Form der Abhängigkeit vom Vermieter
• Mieterhöhungen sind im gesetzlichen Rahmen möglich
• Es gibt keine automatische Garantie, dass ihr lebenslang bleiben könnt — auch wenn ein langfristiger oder entsprechend ausgestalteter Mietvertrag eure Position stärken kann
• Emotional oft schwer: „Ich wohne jetzt zur Miete in meinem eigenen Haus“

Ein Mietverhältnis ist rechtlich etwas anderes als ein grundbuchlich gesichertes Wohnrecht oder ein Nießbrauch. Ihr habt keinen dinglichen Schutz, sondern nur den schuldrechtlichen Schutz eures Mietvertrags. Wenn der Erstkäufer die Immobilie später weiterverkauft, schützt euch das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB — vorausgesetzt, euer Mietvertrag war bereits vor diesem Weiterverkauf wirksam geschlossen und die Voraussetzungen des § 566 BGB sind erfüllt. Gegenüber dem ursprünglichen Käufer selbst regelt allein der Mietvertrag eure Rechte. Wie gut ihr wirklich abgesichert seid, hängt entscheidend von der Vertragsgestaltung und den konkreten Umständen des Einzelfalls ab — das müsst ihr vor dem Abschluss klären lassen.

Und dann gibt es noch die ehrlichste Variante

Den vollständigen Verkauf — ohne Wenn und Aber.

Ich weiß, das klingt radikal. Aber hört mir kurz zu.

Das Geld aus einer Immobilie lässt sich vererben. Es kann leichter auf mehrere Erben verteilt werden als eine einzelne Immobilie. Ein Haus hingegen? Das kann Familien vor schwierige Fragen stellen. Wer bekommt es? Wer kümmert sich? Wer zahlt die Instandhaltung? Wer will ausziehen — und wer nicht?

Aber — und das sage ich euch genauso ehrlich: Bevor ihr euch für den Verkauf entscheidet, besprecht mit eurem Steuerberater, ob eure Immobilie für eure Kinder oder euren Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei übergehen könnte. Das Erbschaftsteuergesetz sieht für das sogenannte Familienheim unter bestimmten Bedingungen Befreiungen vor (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG). Wer die Immobilie zu Lebzeiten verkauft, kann diese Möglichkeit nicht mehr nutzen. Das ist kein Argument gegen den Verkauf — aber es ist eine Information, die ihr haben müsst, bevor ihr entscheidet.

Mit dem Erlös aus eurem Haus könnt ihr:

• In eine moderne, altersgerechte Wohnung ziehen — barrierefrei, pflegeleicht, mitten im Leben
• Die Weltreise machen, die immer verschoben wurde
• Euren Kindern und Enkeln schon heute etwas geben — und dabei sein (Hinweis: Bei größeren Schenkungen zu Lebzeiten können Freibeträge und Schenkungsteuer eine Rolle spielen — klärt das vorab mit eurem Steuerberater)
• Euch im Alter keine Sorgen mehr um Heizungsausfälle, Dachreparaturen oder Gartenarbeit machen

Das Haus ist nicht euer Leben. Euer Leben ist euer Leben.

An die Kinder, Geschwister, Enkel

Ich weiß, wie schwer dieses Gespräch ist. Niemand will der Böse sein. Niemand will Mama oder Papa verletzen.

Aber ich bitte euch: Sprecht. Redet miteinander, solange es alle noch können. Solange es ein Gespräch unter Gleichen ist — und keine Notfallentscheidung unter Druck.

Denn wenn das Thema eskaliert — durch Pflegebedürftigkeit, durch einen Unfall, durch plötzliche Einsamkeit — dann sind die Optionen oft schon kleiner. Und der Stress für alle Beteiligten viel größer.

Ein offenes Gespräch über die Immobilie ist kein Angriff auf den Lebensabend eurer Eltern. Es ist ein Zeichen von Liebe und Respekt.

Was ich euch mitgeben will

Es gibt keine universell richtige Lösung. Jede Familie ist anders. Jede Immobilie ist anders. Jeder Mensch hat andere Bedürfnisse.

Was ich aus meiner Erfahrung sagen kann: Die Entscheidungen, die am meisten bereut werden, sind die, die zu spät getroffen wurden.

Wenn ihr euch fragt, welche Option für eure Situation die richtige ist — redet mit mir. Ich bin Maklerin und Immobilienexpertin — keine Steuerberaterin und keine Rechtsanwältin. Ich begleite unter anderem den vollständigen Verkauf von Immobilien und verdiene dabei eine Provision. Das sage ich euch transparent, weil ich glaube, dass ihr das wissen solltet. Aber ich sage euch auch dann ehrlich, was ich denke, wenn die Antwort ist: „Verkauft noch nicht. Klärt erst diese Fragen.“

Ich kenne den Markt, ich kenne die Modelle, und ich weiß, welche Fragen ihr euren Beratern stellen müsst.

Rechtliche und fachliche Grundlagen

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 311b Abs. 1 – notarielle Beurkundungspflicht bei Kaufverträgen über Grundstücke und sonstigen Verträgen zur Übertragung von Grundstückseigentum.
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 873 – Einigung und Eintragung als Voraussetzung für die Bestellung dinglicher Rechte an Grundstücken (einschließlich Wohnungsrecht und Nießbrauch).
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 1030 – gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs; Abs. 2: Beschränkung auf bestimmte Nutzungen.
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 1041, 1047 – Pflichten des Nießbrauchers hinsichtlich Erhaltung und Lasten.
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 1061 – Erlöschen des Nießbrauchs mit dem Tod des Berechtigten (gilt über § 1090 Abs. 2 entsprechend für das Wohnungsrecht).
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 1090 Abs. 2 – beschränkte persönliche Dienstbarkeiten; Verweis auf §§ 1059–1062 (Unübertragbarkeit und Erlöschen mit dem Tod).
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 1092 Abs. 1 – Unübertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten.
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 1093 – Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 566 – Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ beim Eigentümerwechsel.
• Bewertungsgesetz (BewG), § 14 – Bewertung lebenslänglicher Nutzungen und Leistungen für steuerliche Zwecke.
• Einkommensteuergesetz (EStG), § 23 – private Veräußerungsgeschäfte und gesetzliche Ausnahmen bei Eigennutzung.
• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c – steuerliche Befreiung für das Familienheim unter den gesetzlichen Voraussetzungen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Bei Grundstückskaufverträgen und bei der Bestellung entsprechender dinglicher Rechte an Grundstücken ist eine notarielle Gestaltung erforderlich (§§ 311b Abs. 1, 873 BGB). Steuerliche Folgen hängen von der bisherigen Nutzung, der Haltedauer, der Gestaltung und den persönlichen Verhältnissen ab; insbesondere § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte), § 13 ErbStG (Erbschaftsteuerbefreiungen) und die Regelungen zur Schenkungsteuer können relevant sein. Bitte konsultiert für eure persönliche Situation immer einen qualifizierten Fachberater. Alle in diesem Artikel genannten Einschätzungen der Autorin geben ihre persönliche fachliche Meinung wieder und stellen keine verbindliche Rechtsauskunft dar.