Geerbt. Was nun? Der ehrliche Ratgeber, wenn plötzlich eine Immobilie zu Ihnen gehört

Hinweis: Kein Ersatz für Rechts- oder Steuerberatung. Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und Orientierung. Er stellt keine Rechtsberatung, Steuerberatung oder sonstige Fachberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) oder des Steuerberatungsgesetzes (StBerG) dar und kann eine solche auch nicht ersetzen. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert. Dennoch übernimmt Marie-Jan Gehrke / Essence of Estate keine Gewähr für Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der enthaltenen Informationen. Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater sowie eine Notarin oder einen Notar.

Ein Anruf. Und plötzlich gehört Ihnen eine Immobilie.

Ein Anruf. Manchmal kurz, manchmal lang. Manchmal erwartet, manchmal nicht. Und dann ist nichts mehr so wie vorher.

Sie stehen an einem Punkt, den die meisten Menschen nicht vorbereitet erleben. Sie haben eine Immobilie geerbt — oder Sie wissen, dass Sie es bald tun werden. Vielleicht ist es das Elternhaus, in dem Sie aufgewachsen sind. Der Geruch von Omas Küche klebt noch an den Wänden. Vielleicht ist es eine Wohnung in einer Stadt, in der Sie nie gelebt haben. Vielleicht ein Mehrfamilienhaus mit drei Mietern, einem knarrenden Aufzug und offenen Fragen.

Was jetzt kommt, fühlt sich an wie ein Berg ohne Wegweiser. Fristen, die Sie nicht kennen konnten. Steuern, die Sie nicht berechnen können. Formulare, die Sie nie gesehen haben. Und vielleicht eine Familie, in der gerade jeder eine andere Meinung hat.

Ich habe diesen Artikel für Sie geschrieben. Egal ob Sie 18 oder 80 Jahre alt sind. Egal ob Sie allein erben oder Teil einer Geschwisterriege sind, die gerade versucht, das Richtige zu tun. Hier bekommen Sie klare Antworten: Was passiert wann, was hat Zeit, was nicht — und wann Sie unbedingt Hilfe brauchen.

„Ein Erbe ist kein Geschenk. Es ist Verantwortung. Und Verantwortung trägt sich leichter, wenn man weiß, was man tut.“

Keine Panik. Aber auch kein Abwarten. Fangen wir an.

1. Die ersten Tage: Was sofort passiert — und was Zeit hat

In den ersten 72 Stunden nach einem Todesfall passiert eines: trauern. Der Rest kann einen Moment warten. Einen kurzen.

Denn schon in der ersten Woche beginnt die Bürokratie. Nicht weil das System grausam ist, sondern weil Fristen nun mal laufen — auch wenn man gerade keinen Kopf für sie hat.

Was sofort passiert

Die Sterbeurkunde beantragen Sie beim Standesamt am Sterbeort. Davon brauchen Sie mehrere beglaubigte Exemplare — für das Nachlassgericht, das Finanzamt, die Bank, das Grundbuchamt. Bestellen Sie mindestens fünf.

Das Nachlassgericht — in der Regel das Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort des Verstorbenen (§ 343 FamFG) — wird in der Regel über den Tod informiert. Das Standesamt am Sterbeort ist gesetzlich verpflichtet, den Sterbefall zu melden (§ 34 PStG). Bei Todesfällen im Ausland oder besonderen Umständen kann eine eigene Meldung notwendig sein. Wenn ein Testament beim Notar oder beim Gericht hinterlegt war, bekommen Sie in der Regel innerhalb von zwei bis vier Wochen eine Benachrichtigung.

Haben Sie Anhaltspunkte, dass ein handschriftliches Testament existiert — suchen Sie danach. Schrank, Schreibtisch, Schließfach. Ein gefundenes Testament müssen Sie dem Nachlassgericht unverzüglich einreichen. Das ist Pflicht (§ 2259 BGB).

Was Zeit hat

Die meisten Entscheidungen rund um die Immobilie — Verkauf, Vermietung, Renovierung — haben Zeit. Wirklich. Lassen Sie sich nicht einreden, dass Sie sofort entscheiden müssen.

Was keine Zeit hat: die Ausschlagungsfrist. Dazu gleich.

Quellen: §§ 1943 ff. BGB · § 34 PStG (Meldepflicht Standesamt) · § 343 FamFG (Nachlassgericht)

2. Die wichtigste Frist im deutschen Erbrecht: 6 Wochen

Hier ist der Punkt, an dem die meisten Menschen einen teuren Fehler machen. Nicht aus Dummheit — sondern weil kaum jemand diese Frist kennt.

Wenn Sie Erbe werden, haben Sie ab dem Moment, in dem Sie es erfahren, exakt 6 Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB).

Verlängerte Frist bei Auslandsbezug: Hat der Erblasser seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland gehabt oder halten Sie sich selbst zu Beginn der Frist im Ausland auf, verlängert sich diese Frist auf 6 Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB). Wichtig: Maßgeblich ist nicht, wo der Erblasser gestorben ist, sondern wo er seinen letzten rechtlichen Wohnsitz hatte. Beispiel: Ein Erblasser mit Wohnsitz München, der in Italien stirbt — Frist: 6 Wochen. Ein Erblasser mit letztem Wohnsitz Wien — Frist: 6 Monate.

Läuft die Frist ab, ohne dass Sie aktiv ausschlagen — gilt das Erbe als angenommen. Ohne Wenn und Aber. Ohne Rückgabe.

Warum das so wichtig ist

Weil Erben nicht nur Vermögen bedeutet. Es bedeutet auch: Schulden. Eine Immobilie kann mit einer Hypothek belastet sein, mit Grundschulden, mit offenen Handwerkerrechnungen, mit Schulden beim Finanzamt. Wenn der Nachlass überschuldet ist — wenn also die Schulden mehr sind als das Vermögen — dann ist Ausschlagen die einzig richtige Entscheidung.

„Der Erbe haftet grundsätzlich unbeschränkt für Nachlassverbindlichkeiten — auch mit dem eigenen Privatvermögen. Diese Haftung kann jedoch durch Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenz oder weitere gesetzliche Instrumente auf das Nachlassvermögen beschränkt werden. Wer nicht handelt, trägt das volle Risiko.“

Wie schlägt man aus?

Persönlich beim zuständigen Nachlassgericht. Oder per notariell beglaubigter Erklärung. Nicht per Brief. Nicht per E-Mail. Nur in diesen beiden Formen ist die Ausschlagung wirksam (§ 1945 BGB).

Minderjährige Erben — hier ist Vorsicht geboten

Wenn Eltern für ihr minderjähriges Kind die Erbschaft ausschlagen wollen, müssen sie grundsätzlich eine Genehmigung des Familiengerichts einholen (§§ 1643, 1851 Nr. 5 BGB). Das ist die Regel — nicht die Ausnahme. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert eine rechtlich unwirksame Ausschlagung — das Kind bliebe dann Erbe, möglicherweise eines überschuldeten Nachlasses. Holen Sie immer vorab rechtlichen Rat ein.

Was passiert nach einer Ausschlagung?

Die Ausschlagung ist eine Kette: Das Erbe geht jeweils an die nächste Person in der gesetzlichen Erbfolge über (§ 1953 BGB). Das bedeutet: Wenn Sie ausschlagen, kommen möglicherweise Ihre eigenen Kinder als nächste in Betracht. Erst wenn sämtliche Erben in allen Erbfolgeordnungen ausgeschlagen haben, fällt der Nachlass an den Staat (§ 1936 BGB). Ein Fachanwalt für Erbrecht kann klären, welche Personen in welcher Reihenfolge berufen sind.

Wie erkenne ich einen überschuldeten Nachlass?

Indem Sie sich einen Überblick verschaffen: Grundbuchauszug bestellen (zeigt Hypotheken und Grundschulden), Bankauskünfte einholen, beim Finanzamt nach offenen Steuerschulden fragen. Notfalls einen Anwalt für Erbrecht hinzuziehen. Diese Kosten amortisieren sich, wenn Sie damit einer Haftung aus dem Weg gehen.

Quellen: § 1944 BGB · § 1945 BGB (Form der Ausschlagung) · § 1953 BGB · § 1936 BGB (Staatserbe) · §§ 1643, 1851 Nr. 5 BGB (familiengerichtliche Genehmigung)

3. Was wirklich geerbt wird — das Gesamtpaket

Ein Erbe ist kein sorgfältig verpacktes Geschenk. Es ist ein Gesamtpaket. Alles auf einmal. Das Schöne und das Schwierige.

Sie erben:

• Immobilien, Bargeld, Sparguthaben, Wertpapiere
• Fahrzeuge, Schmuck, Möbel, Kunstwerke
• Laufende Mietverträge — Sie werden Vermieter, ob Sie wollen oder nicht (§ 566 BGB)
• Bankschulden, Hypotheken, Grundschulden
• Verbindlichkeiten beim Finanzamt
• Offene Handwerkerrechnungen, Kredite, Darlehen

Der wichtige Unterschied: Hypothek vs. Grundschuld

Eine Hypothek ist direkt an die Höhe der Restschuld gekoppelt — juristisch nennt man das akzessorisch. Ist der zugrundeliegende Kredit vollständig abbezahlt, steht dem Eigentümer die Hypothek als sogenannte Eigentümerhypothek zu (§ 1163 BGB). Sie verschwindet aber nicht automatisch aus dem Grundbuch. Wer die eingetragene Hypothek loswerden möchte, muss aktiv beim Grundbuchamt die Löschung beantragen. Für Erben bedeutet das: Auch eine Hypothek, die seit Jahren getilgt ist, kann noch im Grundbuch stehen — und muss bereinigt werden, bevor Sie die Immobilie verkaufen oder belasten.

Eine Grundschuld dagegen besteht unabhängig von der aktuellen Schuldenhöhe. Sie bleibt im Grundbuch — auch wenn der zugehörige Kredit längst getilgt ist. Die Immobilie wird mit allen eingetragenen Belastungen vererbt. Die Grundschuld belastet weiterhin das Grundstück — sie haftet am Objekt, nicht an der Person.

Wie schütze ich mich, wenn der Nachlass überschuldet ist?

Wenn Sie die Erbschaft angenommen haben und dann Schulden auftauchen, gibt es noch Schutzmöglichkeiten.

Die Dreimonatseinrede (§ 2014 BGB): Die Einrede gibt Ihnen ein vorübergehendes Recht, die Erfüllung von Nachlassverbindlichkeiten für drei Monate zu verweigern — um Ihnen Zeit zu verschaffen, den Nachlass zu überblicken. Achtung: Sie beschränkt Ihre Haftung nicht dauerhaft und schützt Ihr Privatvermögen nicht. Nach drei Monaten müssen Sie zahlen. Sie ist kein Ersatz für Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz.

Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz: Diese Instrumente beschränken Ihre Haftung dauerhaft auf das Nachlassvermögen — Ihr Privatvermögen bleibt geschützt. Beide müssen aktiv beim Nachlassgericht beantragt werden.

Quellen: § 566 BGB · § 1163 BGB (Eigentümerhypothek) · § 1967 BGB (Nachlassverbindlichkeiten) · § 2014 BGB (Dreimonatseinrede)

4. Erbschaftsteuerfreibetrag: Was Sie bei einer geerbten Immobilie nicht zahlen müssen

Jetzt kommt das Thema, das die meisten fürchten. Und das oft gar nicht so schlimm ist, wie gedacht. Denn Deutschland hat einen großzügigen Erbschaftsteuer-Freibetrag — und wer nah genug verwandt ist, zahlt oft überhaupt nichts. Gerade wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört, ist der Erbschaftsteuerfreibetrag entscheidend: Er gilt für jeden Erben individuell.

Erbschaftsteuer-Freibeträge 2026 — was steuerfrei bleibt (§ 16 ErbStG)

• Ehepartner / eingetragener Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder (eigene & Adoptivkinder): 400.000 € je Elternteil
• Enkel (wenn die Eltern bereits verstorben sind): 400.000 €
• Enkel (wenn die Eltern noch leben): 200.000 €
• Urenkel: 100.000 €
• Eltern und Großeltern (bei Erbschaft): 100.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern: 20.000 €
• Nicht verwandte Personen: 20.000 €

Dazu kommen Versorgungsfreibeträge nach § 17 ErbStG. Für Ehepartner: bis zu 256.000 € zusätzlich. Für Kinder: je nach Alter zwischen 10.300 € (Alter 20–27 Jahre) und 52.000 € (unter 5 Jahre).

Ein Beispiel für den Erbschaftsteuerfreibetrag

Sie sind die einzige Tochter. Ihre Mutter stirbt und hinterlässt Ihnen ein Haus im Wert von 350.000 €. Ihr persönlicher Freibetrag: 400.000 €. Ergebnis: Sie zahlen keine Erbschaftsteuer.

Anderes Beispiel: Sie erben zusammen mit Ihrem Bruder — jeder zur Hälfte. Jeder erbt 175.000 €. Beide liegen unter 400.000 €. Ergebnis: Keine Steuer für keinen von beiden.

Wichtiger Hinweis zu den Beispielen: Diese Beispiele betrachten ausschließlich die Immobilie. Der persönliche Freibetrag gilt für den Gesamtwert Ihres Erbes — also für alle Vermögenswerte, die Sie von der verstorbenen Person erben: Immobilien, Bankguthaben, Wertpapiere, Schmuck, Fahrzeuge etc. Wenn zum Hauswert weitere Nachlasswerte hinzukommen, kann der Freibetrag überschritten werden. Lassen Sie den Gesamtnachlass immer von einem Steuerberater prüfen.

Wann der Erbschaftsteuerfreibetrag nicht reicht

Wenn die Immobilie deutlich mehr wert ist als Ihr Freibetrag. Oder wenn Sie nicht nah genug verwandt sind. Geschwister, Nichten und Neffen haben nur 20.000 € Freibetrag — und zahlen mindestens 15 %. Nicht verwandte Personen zahlen ab dem ersten Euro mindestens 30 %.

Steuerklassen — wer zahlt wie viel?

• Klasse I: Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern & Großeltern (nur bei Erbschaft)
• Klasse II: Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegereltern, Stiefeltern, Ex-Ehepartner
• Klasse III: Alle anderen: Freunde, nicht eingetragene Lebensgefährten, entfernte Verwandte

Steuersätze 2026 — was anfällt, wenn der Freibetrag überschritten ist (§ 19 ErbStG)

• Bis 75.000 €: Klasse I 7 %, Klasse II 15 %, Klasse III 30 %
• Bis 300.000 €: Klasse I 11 %, Klasse II 20 %, Klasse III 30 %
• Bis 600.000 €: Klasse I 15 %, Klasse II 25 %, Klasse III 30 %
• Bis 6.000.000 €: Klasse I 19 %, Klasse II 30 %, Klasse III 30 %
• Bis 13.000.000 €: Klasse I 23 %, Klasse II 35 %, Klasse III 50 %
• Bis 26.000.000 €: Klasse I 27 %, Klasse II 40 %, Klasse III 50 %
• Über 26.000.000 €: Klasse I 30 %, Klasse II 43 %, Klasse III 50 %

Achtung: Die Steuersätze gelten immer nur für den Betrag, der über dem Freibetrag liegt. Nicht für das gesamte Erbe.

Die Familienheim-Regelung: Die größte Steuerersparnis im Erbrecht

Wenn Sie das Haus erben, in dem der Verstorbene zuletzt selbst gewohnt hat — und wenn Sie dort selbst einziehen — greift eine der wichtigsten Steuerbefreiungen des deutschen Erbrechts (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG):

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: Das Familienheim ist komplett steuerfrei — ohne Wertgrenze — wenn Sie mindestens 10 Jahre selbst darin wohnen.
• Kinder: Steuerfrei bis 200 qm Wohnfläche, ebenfalls bei 10 Jahren Selbstnutzung. Alles über 200 qm wird anteilig versteuert.

Die 6-Monate-Frist: Diese Frist steht nicht ausdrücklich im Gesetz, sondern ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Nach dem BFH sollte die Selbstnutzung grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten aufgenommen werden. Ob längere Verzögerungen akzeptiert werden, hängt vom Einzelfall und vom zuständigen Finanzamt ab.

Wer innerhalb von 10 Jahren auszieht, muss die Erbschaftsteuer rückwirkend zahlen. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, wenn die Aufgabe der Selbstnutzung aus zwingenden Gründen erfolgt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG) — etwa bei dauerhafter Pflegebedürftigkeit oder schwerer Behinderung. Beim Tod des Erben innerhalb der 10-Jahres-Frist ist die steuerliche Behandlung von den konkreten Umständen abhängig. Lassen Sie das im Einzelfall durch einen Steuerberater klären.

Anzeigepflicht beim Finanzamt: 3-Monats-Frist

Innerhalb von 3 Monaten nach dem Erbfall müssen Sie das Erbe beim zuständigen Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Das passiert manchmal automatisch über den Notar oder das Nachlassgericht — aber nicht immer. Kümmern Sie sich aktiv darum.

Quellen: §§ 13, 16, 17, 19, 30 ErbStG · § 13 ErbStG (Familienheim) · finanztip.de (Erbschaftsteuer)

5. Wie das Finanzamt Ihre Immobilie bewertet — und warum Sie ein eigenes Gutachten brauchen

Das Finanzamt muss die Immobilie bewerten — denn ohne Wert keine Steuer. Seit der Bewertungsreform 2023 orientieren sich die Finanzämter deutlich stärker am tatsächlichen Marktwert. Das klingt fair. Ist es auch — aber es birgt eine Falle.

Welches Verfahren wendet das Finanzamt an?

Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser. Das Finanzamt zieht Kaufpreise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung heran. Funktioniert gut in aktiven Märkten — und schlecht dort, wo Vergleichsdaten fehlen.

Ertragswertverfahren: Für vermietete Objekte. Basis ist die Jahresmiete multipliziert mit einem gesetzlich festgelegten Faktor. Hier kann der Ansatz des Finanzamts schnell zu hoch liegen — besonders wenn Mieten unter Marktniveau sind.

Sachwertverfahren: Wenn weder Vergleichswerte noch Mietertrag vorliegen. Auf Basis von Herstellungskosten berechnet. Oft ebenfalls zu hoch.

Die gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren können im Einzelfall zu einem höheren Wert führen als dem tatsächlich erzielbaren Marktwert. Stiftung Warentest hat untersucht, wie Finanzämter Immobilien bewerten — die Bewertung kann dabei vom realen Verkehrswert abweichen.

Was Sie dagegen tun können: Ein unabhängiges Gutachten

Sie haben das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert (Marktwert) durch ein qualifiziertes Gutachten nachzuweisen (§ 198 BewG). Dieses Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem anderen nach den gesetzlichen Vorgaben qualifizierten Gutachter erstellt werden.

Ein solches Gutachten kostet je nach Objekt, Lage und Komplexität häufig zwischen 1.500 € und 5.000 € — das ist ein grober Richtwert, keine verbindliche Aussage. Die tatsächlichen Kosten können je nach Sachverständigem und Objekt abweichen. Bei Immobilienwerten über 500.000 € und einer relevanten Abweichung zum Finanzamtswert kann sich das Gutachten mehrfach amortisieren.

Mein Rat: Lassen Sie die Immobilie von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bewerten, bevor Sie die Steuererklärung abgeben. Nicht danach.

Quellen: Stiftung Warentest (Wertermittlung durch das Finanzamt) · § 198 BewG

6. Der Erbschein — und wann Sie ihn nicht brauchen

Um als Erbe handlungsfähig zu sein — also um die Immobilie zu verkaufen, das Konto aufzulösen oder das Grundbuch berichtigen zu lassen — brauchen Sie einen Nachweis Ihrer Erbenstellung. Dafür gibt es zwei Wege.

Weg 1: Erbschein beim Nachlassgericht beantragen

Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort des Verstorbenen. Sie können persönlich erscheinen oder einen Notar beauftragen. Benötigte Unterlagen: Sterbeurkunde, Personenstandsurkunden (Geburtsurkunde, Heiratsurkunde), Nachweis der Verwandtschaft.

Dauer: in der Regel 2 bis 6 Wochen. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert (GNotKG):

• Nachlasswert 100.000 €: ca. 546 €
• Nachlasswert 300.000 €: ca. 1.190 €
• Nachlasswert 500.000 €: ca. 1.700 €
• Nachlasswert 1.000.000 €: ca. 2.600 €
• Nachlasswert 2.000.000 €: ca. 4.100 €

Hinweis: Diese Kostenwerte sind Richtwerte. Die tatsächlichen Kosten können je nach Antragstellungsweg (direkt beim Nachlassgericht oder über Notar) und Verfahren variieren. Aktuelle Gebühren auf Basis des GNotKG erfahren Sie beim zuständigen Amtsgericht.

Weg 2: Notarielles Testament — kein Erbschein nötig

In vielen Fällen ersetzt ein notarielles Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts den Erbschein — zum Beispiel für die Grundbuchberichtigung. Einzelne Banken und Institutionen verlangen jedoch trotzdem einen Erbschein. Im Zweifel vorher klären.

Bei einem handschriftlichen Testament ist das anders: Hier brauchen Sie in der Regel zusätzlich einen Erbschein.

Checkliste für den Erbschein-Antrag

• Original-Sterbeurkunde
• Geburtsurkunde des Erblassers
• Heiratsurkunde (wenn zutreffend)
• Ihre eigene Geburtsurkunde (Nachweis der Verwandtschaft)
• Vorhandenes Testament (falls handschriftlich)

Quellen: § 2353 BGB (Erbschein) · § 60 GNotKG (Grundbuchberichtigung)

7. Das Grundbuch — Ihr Name muss rein

Die Immobilie gehört Ihnen rechtlich ab dem Moment des Todes des Erblassers — das ist gesetzlich geregelt (§ 1922 BGB). Aber: Im Grundbuch steht noch der Name des Verstorbenen. Das muss geändert werden.

Die 2-Jahres-Frist: Kostenlos — aber nur, wenn Sie schnell sind

Sie haben 2 Jahre nach dem Erbfall Zeit, die Grundbuchberichtigung kostenlos zu beantragen (§ 60 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG). Danach werden Gebühren fällig — je nach Immobilienwert können das mehrere tausend Euro sein.

Diese Frist ist eine der wenigen echten Geschenke, die das Gesetz Erben macht. Lassen Sie diese Frist nicht ablaufen.

Was Sie einreichen

Beim Grundbuchamt (in der Regel beim Amtsgericht): Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, Sterbeurkunde, Antrag auf Grundbuchberichtigung.

Warum ist das so wichtig?

Der Erbe wird bereits mit dem Erbfall Eigentümer der Immobilie — ohne dass es einer Eintragung im Grundbuch bedarf. Für einen Verkauf und viele weitere Rechtsgeschäfte ist jedoch ein geeigneter Erbnachweis erforderlich. Praktisch verlangt der beurkundende Notar den Erbnachweis, bevor er einen Kaufvertrag beurkundet. Außerdem: Als noch nicht eingetragener Eigentümer tragen Sie alle laufenden Kosten ab dem Erbfall — Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung.

Quellen: § 1922 BGB · § 60 GNotKG

8. Erbengemeinschaft: Wenn das Erbe zur Zerreißprobe wird

Stellen Sie sich vor: Sie sind drei Geschwister. Sie erben alle zu gleichen Teilen. Und Sie sind einer Meinung — über gar nichts.

Willkommen in der Erbengemeinschaft.

Wenn mehrere Menschen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB). Und die hat klare Spielregeln:

Für Verfügungen — also Verkauf, Belastung, Übertragung der Immobilie: Einstimmigkeit. Alle müssen zustimmen (§ 2040 BGB). Wenn einer nicht will — er muss nicht.

Für ordnungsgemäße Verwaltung: Mehrheitsentscheidung nach Erbquoten (§ 2038 BGB). Dringende Erhaltungsmaßnahmen kann sogar jeder Miterbe allein durchführen. Das bedeutet: Beauftragung eines Hausmeisters, dringende Reparaturen — das geht auch ohne alle. Die Immobilie verkaufen — nicht.

Was sind Ihre Optionen?

Einvernehmlicher Verkauf: Alle einigen sich auf einen Verkaufspreis, der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt. Das Ideal — und in der Praxis oft das Schwerste.

Auszahlen: Einer übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Dazu braucht man eine Finanzierung oder Eigenkapital. Und eine Einigung über den Wert.

Steuerlicher Hinweis — Grunderwerbsteuer bei Auszahlung: Bei der Übertragung der Immobilie auf einen Miterben im Rahmen der Erbauseinandersetzung ist grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer fällig (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Wenn jedoch die Abfindungszahlung den Wert des Erbteils übersteigt oder Dritte Erbteile erwerben, kann Grunderwerbsteuer anfallen. Lassen Sie das mit einem Steuerberater prüfen, bevor Sie eine Übertragung veranlassen.

Vorkaufsrecht: Bevor ein Miterbe seinen Erbteil an einen Fremden verkauft, haben alle anderen Miterben Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Das kann Auseinandersetzungen entschärfen.

Erbteil verkaufen (§ 2033 BGB): Jeder Miterbe kann seinen Erbteil — also seine abstrakte Beteiligung am Gesamtnachlass — an einen Dritten verkaufen. Das ist kein direkter Anteil an der Immobilie. Es gibt spezialisierte Erbteilskäufer, die zahlen jedoch deutlich unter dem tatsächlichen Wert. Und ein fremder Dritter als Miterbe verkompliziert die Situation meist erheblich.

Teilungsversteigerung: Das letzte Mittel — und kein einfacher Weg

Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miterbe beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG i.V.m. § 2042 BGB). Dazu ist keine Zustimmung der anderen Miterben nötig. Aber was dann passiert, verstehen die wenigsten wirklich:

Verkehrswertgutachten: Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen zur Feststellung des Verkehrswerts. Dieser Wert wird zur Grundlage des Verfahrens.

Das geringste Gebot: Es ergibt sich nicht aus dem Verkehrswert, sondern aus Verfahrenskosten und bestehenbleibenden Rechten (z. B. Grundschulden, Mietrechte). Das geringste Gebot kann erheblich unter dem Verkehrswert liegen.

Schutzgrenzen — aktiv geltend zu machen: Der Zuschlag kann vom Gericht versagt werden, wenn das Meistgebot 50 % des Verkehrswerts unterschreitet (§ 85a ZVG). Auf Antrag eines Berechtigten kann der Zuschlag auch versagt werden, wenn das Meistgebot unter 70 % liegt (§ 74a ZVG). Diese Schutzrechte müssen jedoch im Versteigerungstermin aktiv beantragt werden — wer schweigt, verliert sie.

Einstellungsantrag (§ 30a ZVG): Innerhalb von sechs Monaten nach Antragstellung kann ein Miterbe die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen — um Zeit für eine außergerichtliche Einigung zu gewinnen. Dieses Instrument wird in der Praxis häufig unterschätzt und zu selten genutzt.

Miterben können mitbieten: Jeder Miterbe darf im Versteigerungstermin selbst mitbieten und die Immobilie erwerben.

Die Kosten: Das Verfahren verursacht Gerichtskosten, Gutachterkosten und ggf. weitere Kosten, die aus dem Erlös gedeckt werden — bevor der Rest auf die Miterben aufgeteilt wird.

Die Realität: Teilungsversteigerungen erzielen in der Praxis häufig Erlöse, die unter dem liegen, was ein freihändiger Verkauf am Markt erbrächte. Exakte Zahlen lassen sich nicht pauschal nennen — das hängt von Objekt, Lage, Zeitpunkt und Marktlage ab. Was klar ist: Es ist ein Druckmittel, kein wirtschaftlich optimaler Weg.

„Eine Teilungsversteigerung ist ein Druckmittel — kein Gewinn. Meist verliert dabei jeder.“

Mein ehrlicher Rat aus Erfahrung

Die meisten Erbengemeinschaften, die ich begleitet habe, sind nicht am Geld gescheitert. Sie sind an ungeklärten Familienthemen gescheitert. Die Immobilie wird zum Symbol für alles, was nie ausgesprochen wurde.

Holen Sie sich einen Mediator — bevor Sie einen Anwalt brauchen. Das ist kein Zeichen von Schwäche. Es ist klüger.

Quellen: §§ 2032, 2038, 2040, 2042 BGB · §§ 30a, 74a, 85a, 180 ff. ZVG · § 2034 BGB (Vorkaufsrecht) · § 3 Nr. 2 GrEStG

9. Geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder behalten? Die drei Wege

Das ist oft die emotionalste Frage. Das Elternhaus ist kein Objekt. Es ist Erinnerung. Geruch. Geschichte. Und trotzdem: Es ist auch Kapital. Und Kapital hat Kosten, wenn es nicht arbeitet.

Option 1: Selbst einziehen

Wenn Sie selbst einziehen, können Sie über Ihren Erbschaftsteuerfreibetrag hinaus Erbschaftsteuer sparen — durch die Familienheim-Regelung (Abschnitt 4). Aber: Sie tragen ab sofort alle Kosten. Grundsteuer, Instandhaltung, eventuelle Sanierung.

Fragen, die Sie sich stellen sollten: Passt das Haus wirklich zu Ihrer Lebenssituation? Zur Lage? Zur Größe? Sind Sie bereit, 10 Jahre dort zu wohnen? Selbst einziehen ist dann richtig, wenn Sie das Haus wirklich wollen. Nicht als Steuerstrategie.

Option 2: Vermieten

Vermietung kann attraktiv sein — wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Gute Lage, stabile Mieter, keine großen Sanierungsrückstände.

Was Sie wissen müssen: Laufende Mietverträge gehen automatisch auf Sie über. Sie werden Vermieter — mit allen Rechten und Pflichten. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, aber an enge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft.

Rechnen Sie ehrlich: Was bleibt netto, nach Grundsteuer, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Einkommensteuer auf Mieteinnahmen? Ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis über Faktor 30 bedeutet eine Bruttorendite unter 3,3 %. Das ist oft weniger, als es scheint.

Option 3: Geerbte Immobilie verkaufen

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist häufig die beste Lösung — besonders wenn mehrere Erben beteiligt sind, die Immobilie sanierungsbedürftig ist, Sie keine Bindung an den Standort haben oder das Kapital sinnvoller einsetzen können.

Jeder Monat, in dem die Immobilie leer steht, kostet: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung. Und ein leer stehendes Haus verliert Wert, wenn niemand es pflegt.

„Mein Rat: Lassen Sie die Immobilie von einer qualifizierten Fachperson einschätzen — von jemandem, dem Ihr Ergebnis wichtiger ist als der schnelle Abschluss.“

Quellen: § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) · Sparkasse (Immobilie geerbt: verkaufen oder vermieten)

10. Spekulationssteuer — die Falle, die kaum jemand kommen sieht

Hier ist eine Information, die regelmäßig zu teuren Fehlern führt. Und die viele erst kennenlernen, wenn es zu spät ist.

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, müssen Sie möglicherweise Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen — die sogenannte Spekulationssteuer (§ 23 EStG).

Der Steuersatz entspricht Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Für die meisten Steuerpflichtigen beträgt er maximal 42 % (§ 32a EStG). Für sehr hohe Einkommen kann ein erhöhter Satz von 45 % anfallen (sog. Reichensteuersatz). Hinzu kommt ggf. der Solidaritätszuschlag. Maßgeblich ist Ihr persönlicher Grenzsteuersatz im Steuerjahr des Verkaufs.

Das Entscheidende bei Erbschaften: Sie übernehmen die Haltedauer des Erblassers

Wenn eine Immobilie weniger als 10 Jahre nach dem Kauf verkauft wird, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Bei Erbschaften: Die Haltedauer beginnt nicht mit dem Erbfall — sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers.

Beispiel 1: Ihre Mutter hat das Haus 2012 gekauft und stirbt 2026. Sie erben es und verkaufen sofort. Da mehr als 10 Jahre vergangen sind — keine Spekulationssteuer.

Beispiel 2: Ihre Mutter hat das Haus 2021 gekauft und stirbt 2026. Sie erben es und möchten 2026 verkaufen. Nur 5 Jahre Haltedauer — Spekulationssteuer fällt an.

Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?

Ausnahme — Eigennutzung (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG): Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Wichtig für Erbfälle: Als Erbe treten Sie in die steuerliche Haltedauer des Erblassers ein — was Ihnen bei der 10-Jahres-Frist zugutekommen kann. Die Selbstnutzungsausnahme setzt in aller Regel jedoch voraus, dass Sie selbst in der Immobilie gelebt haben.

Ob und in welchem Umfang die frühere Eigennutzung durch den Erblasser für die Steuerbefreiung berücksichtigt werden kann, ist rechtlich komplex und hängt vom Einzelfall ab. Das lässt sich nicht pauschal beantworten.

Mein klarer Rat: Wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben und die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist — sprechen Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.

Die 3-Jahres-Regel (für Ihre eigene Nutzung): Wenn Sie selbst die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor bewohnt haben — steuerfrei, unabhängig von der Haltedauer. Achtung: „drei Kalenderjahre“ bedeutet nicht dreimal 365 Tage. Ein paar Monate im Verkaufsjahr können reichen, wenn die anderen beiden Jahre vollständig waren.

„Viele erben eine Immobilie und verkaufen sie in bester Absicht — ohne zu wissen, dass der Gewinn versteuert werden muss. Das ist vermeidbar. Mit dem richtigen Rat.“

Mein Rat: Prüfen Sie diese Frist mit einem Steuerberater, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Die Planung des Verkaufszeitpunkts kann tausende Euro Unterschied machen.

Quellen: § 23 EStG · § 32a EStG (Einkommensteuersatz) · ImmoScout24 (Spekulationsfrist nach Erbschaft)

11. Die 10 wichtigsten Schritte — auf einen Blick

1. Sterbeurkunde beantragen — Tag 1–3
2. Testament suchen & beim Nachlassgericht einreichen — Woche 1
3. Nachlassverbindlichkeiten prüfen, ggf. Ausschlagung erwägen (inkl. familiengerichtliche Genehmigung bei Minderjährigen) — vor Ablauf der 6-Wochen-Frist
4. Erbschaft beim Finanzamt anzeigen — innerhalb von 3 Monaten (§ 30 ErbStG)
5. Erbschein beantragen oder notarielles Testament einreichen — so bald wie möglich
6. Grundbuchberichtigung beantragen — kostenlos innerhalb von 2 Jahren!
7. Immobilie von öffentlich bestelltem und vereidigtem Sachverständigen bewerten lassen — vor der Steuererklärung
8. Steuerberater für die Erbschaftsteuererklärung einbinden — parallel zu Schritt 7
9. Bei Erbengemeinschaft: Einigung herbeiführen, ggf. Mediator hinzuziehen — zeitnah, je länger, desto teurer
10. Entscheidung Behalten / Vermieten / Verkaufen treffen — mit qualifizierter Beratung

Diese Liste ist kein Ersatz für einen Anwalt, Steuerberater oder erfahrenen Makler. Sie ist ein Kompass. Damit Sie wissen, in welche Richtung Sie schauen.

12. Was ich für Sie tun kann

Ich bin Immobilienmaklerin. Aber das ist nicht alles, was ich bin.

Ich war dabei, als Familien am Küchentisch saßen und nicht wussten, wo sie anfangen sollen. Als das Haus der Eltern plötzlich Last statt Heimat war. Als Geschwister sich in einem Erbstreit verloren haben, der eigentlich keiner sein musste.

Ich helfe Ihnen als Immobilienexpertin und als Mensch: Ihre Optionen zu verstehen, eine realistische Einschätzung des Marktes zu bekommen und eine Entscheidung zu treffen, hinter der Sie in fünf Jahren noch stehen. Rechtliche und steuerliche Beratung gehört in die Hände von Anwälten und Steuerberatern — aber ich begleite Sie auf dem Weg dahin.

Ich bin keine Maschine. Ich bin eine Maklerin, die Menschen mag. Die brennt. Die ehrlich sagt, was sie denkt. Und die in fünf Jahren noch über Ihren Weg schauen und wissen will: Es war richtig.

Sie haben geerbt und wissen nicht, was jetzt kommt?

Rufen Sie mich an. Oder schreiben Sie mir. Ohne Zeitdruck. Ich höre zu — und ich sage Ihnen ehrlich, was ich einschätzen kann und was in die Hände von Fachleuten gehört.

Marie-Jan Gehrke | Essence of Estate
Telefon: 0160 8736425
E-Mail: m.gehrke@essenceofestate.de

Quellenverzeichnis

Alle recherchierten Fakten in diesem Artikel basieren auf den folgenden Quellen (Stand: Juli 2026). Gesetzestexte sind Primärquellen; alle weiteren Quellen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Fachberatung.

• BGB §§ 1943 ff. — Erbrecht / Annahme und Ausschlagung
• § 34 PStG — Mitteilungspflichten des Standesamts
• § 343 FamFG — Örtliche Zuständigkeit des Nachlassgerichts
• § 1944 BGB — Ausschlagungsfrist
• § 1945 BGB — Form der Ausschlagung
• § 1953 BGB — Wirkung der Ausschlagung
• § 1936 BGB — Erbrecht des Staates
• §§ 1643, 1851 Nr. 5 BGB — Familiengerichtliche Genehmigung bei Ausschlagung für Minderjährige
• § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete
• § 1163 BGB — Eigentümerhypothek
• § 1967 BGB — Nachlassverbindlichkeiten
• § 2014 BGB — Dreimonatseinrede
• §§ 13, 16, 17, 19, 30 ErbStG — Freibeträge, Steuerklassen, Anzeigepflicht
• § 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG — Familienheim-Befreiung
• finanztip.de — Erbschaftsteuer: Freibetrag, Berechnung, Tabelle
• test.de (Stiftung Warentest) — Wertermittlung durch das Finanzamt
• § 198 BewG — Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• § 2353 BGB — Erbschein
• § 60 GNotKG — Gebührenfreie Grundbuchberichtigung
• § 1922 BGB — Gesamtrechtsnachfolge (Erbfall)
• §§ 2032, 2038, 2040, 2042 BGB — Erbengemeinschaft
• §§ 30a, 74a, 85a, 180 ff. ZVG — Teilungsversteigerung, Schutzgrenzen, Einstellungsantrag
• § 2034 BGB — Vorkaufsrecht der Miterben
• § 3 Nr. 2 GrEStG — Steuerbefreiung bei Erbschaft/Erbauseinandersetzung
• Sparkasse.de — Immobilie geerbt: verkaufen oder vermieten
• § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationssteuer)
• § 32a EStG — Einkommensteuertarif
• immobilienscout24.de — Spekulationsfrist nach Erbschaft