Hinweis: Kein Ersatz für Rechts- oder Steuerberatung. Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und Orientierung. Er stellt keine Rechtsberatung, Steuerberatung oder sonstige Fachberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) oder des Steuerberatungsgesetzes (StBerG) dar und kann eine solche auch nicht ersetzen. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert. Dennoch übernimmt Marie-Jan Gehrke / Essence of Estate keine Gewähr für Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der enthaltenen Informationen. Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Für deine individuelle Situation wende dich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater sowie eine Notarin oder einen Notar.

Ein Anruf. Und plötzlich gehört dir eine Immobilie.

Ein Anruf. Manchmal kurz, manchmal lang. Manchmal erwartet, manchmal nicht. Und dann ist nichts mehr so wie vorher.

Du stehst an einem Punkt, den die meisten Menschen nicht vorbereitet erleben. Du hast eine Immobilie geerbt — oder du weißt, dass du es bald tun wirst. Vielleicht ist es das Elternhaus, in dem du aufgewachsen bist. Der Geruch von Omas Küche klebt noch an den Wänden. Vielleicht ist es eine Wohnung in einer Stadt, in der du nie gelebt hast. Vielleicht ein Mehrfamilienhaus mit drei Mietern, einem knarrenden Aufzug und offenen Fragen.

Was jetzt kommt, fühlt sich an wie ein Berg ohne Wegweiser. Fristen, die du nicht kennen konntest. Steuern, die du nicht berechnen kannst. Formulare, die du nie gesehen hast. Und vielleicht eine Familie, in der gerade jeder eine andere Meinung hat.

Ich habe diesen Artikel für dich geschrieben. Egal ob du 18 oder 80 Jahre alt bist. Egal ob du allein erbst oder Teil einer Geschwisterriege bist, die gerade versucht, das Richtige zu tun. Hier bekommst du klare Antworten: Was passiert wann, was hat Zeit, was nicht — und wann du unbedingt Hilfe brauchst.

„Ein Erbe ist kein Geschenk. Es ist Verantwortung. Und Verantwortung trägt sich leichter, wenn man weiß, was man tut.“

Keine Panik. Aber auch kein Abwarten. Lass uns anfangen.

1. Die ersten Tage: Was sofort passiert — und was Zeit hat

In den ersten 72 Stunden nach einem Todesfall passiert eines: trauern. Der Rest kann einen Moment warten. Einen kurzen.

Denn schon in der ersten Woche beginnt die Bürokratie. Nicht weil das System grausam ist, sondern weil Fristen nun mal laufen — auch wenn man gerade keinen Kopf für sie hat.

Was sofort passiert

Die Sterbeurkunde beantragst du beim Standesamt am Sterbeort. Davon brauchst du mehrere beglaubigte Exemplare — für das Nachlassgericht, das Finanzamt, die Bank, das Grundbuchamt. Bestell mindestens fünf.

Das Nachlassgericht — in der Regel das Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort des Verstorbenen (§ 343 FamFG) — wird in der Regel über den Tod informiert. Das Standesamt am Sterbeort ist gesetzlich verpflichtet, den Sterbefall zu melden (§ 34 PStG). Bei Todesfällen im Ausland oder besonderen Umständen kann eine eigene Meldung notwendig sein. Wenn ein Testament beim Notar oder beim Gericht hinterlegt war, bekommst du in der Regel innerhalb von zwei bis vier Wochen eine Benachrichtigung.

Hast du Anhaltspunkte, dass ein handschriftliches Testament existiert — such danach. Schrank, Schreibtisch, Schließfach. Ein gefundenes Testament musst du dem Nachlassgericht unverzüglich einreichen. Das ist Pflicht (§ 2259 BGB).

Was Zeit hat

Die meisten Entscheidungen rund um die Immobilie — Verkauf, Vermietung, Renovierung — haben Zeit. Wirklich. Lass dir nicht einreden, dass du sofort entscheiden musst.

Was keine Zeit hat: die Ausschlagungsfrist. Dazu gleich.

Quellen: §§ 1943 ff. BGB · § 34 PStG (Meldepflicht Standesamt) · § 343 FamFG (Nachlassgericht)

2. Die wichtigste Frist im deutschen Erbrecht: 6 Wochen

Hier ist der Punkt, an dem die meisten Menschen einen teuren Fehler machen. Nicht aus Dummheit — sondern weil kaum jemand diese Frist kennt.

Wenn du Erbe wirst, hast du ab dem Moment, in dem du es erfährst, exakt 6 Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB).

Verlängerte Frist bei Auslandsbezug: Hat der Erblasser seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland gehabt oder hältst du dich selbst zu Beginn der Frist im Ausland auf, verlängert sich diese Frist auf 6 Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB). Wichtig: Maßgeblich ist nicht, wo der Erblasser gestorben ist, sondern wo er seinen letzten rechtlichen Wohnsitz hatte. Beispiel: Ein Erblasser mit Wohnsitz München, der in Italien stirbt — Frist: 6 Wochen. Ein Erblasser mit letztem Wohnsitz Wien — Frist: 6 Monate.

Läuft die Frist ab, ohne dass du aktiv ausschlägst — gilt das Erbe als angenommen. Ohne Wenn und Aber. Ohne Rückgabe.

Warum das so wichtig ist

Weil Erben nicht nur Vermögen bedeutet. Es bedeutet auch: Schulden. Eine Immobilie kann mit einer Hypothek belastet sein, mit Grundschulden, mit offenen Handwerkerrechnungen, mit Schulden beim Finanzamt. Wenn der Nachlass überschuldet ist — wenn also die Schulden mehr sind als das Vermögen — dann ist Ausschlagen die einzig richtige Entscheidung.

„Der Erbe haftet grundsätzlich unbeschränkt für Nachlassverbindlichkeiten — auch mit dem eigenen Privatvermögen. Diese Haftung kann jedoch durch Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenz oder weitere gesetzliche Instrumente auf das Nachlassvermögen beschränkt werden. Wer nicht handelt, trägt das volle Risiko.“

Wie schlägt man aus?

Persönlich beim zuständigen Nachlassgericht. Oder per notariell beglaubigter Erklärung. Nicht per Brief. Nicht per E-Mail. Nur in diesen beiden Formen ist die Ausschlagung wirksam (§ 1945 BGB).

Minderjährige Erben — hier ist Vorsicht geboten

Wenn Eltern für ihr minderjähriges Kind die Erbschaft ausschlagen wollen, müssen sie grundsätzlich eine Genehmigung des Familiengerichts einholen (§§ 1643, 1851 Nr. 5 BGB). Das ist die Regel — nicht die Ausnahme. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert eine rechtlich unwirksame Ausschlagung — das Kind bliebe dann Erbe, möglicherweise eines überschuldeten Nachlasses. Holt immer vorab rechtlichen Rat ein.

Was passiert nach einer Ausschlagung?

Die Ausschlagung ist eine Kette: Das Erbe geht jeweils an die nächste Person in der gesetzlichen Erbfolge über (§ 1953 BGB). Das bedeutet: Wenn du ausschlägst, kommen möglicherweise deine eigenen Kinder als nächste in Betracht. Erst wenn sämtliche Erben in allen Erbfolgeordnungen ausgeschlagen haben, fällt der Nachlass an den Staat (§ 1936 BGB). Ein Fachanwalt für Erbrecht kann klären, welche Personen in welcher Reihenfolge berufen sind.

Wie erkenne ich einen überschuldeten Nachlass?

Indem du dir einen Überblick verschaffst: Grundbuchauszug bestellen (zeigt Hypotheken und Grundschulden), Bankauskünfte einholen, beim Finanzamt nach offenen Steuerschulden fragen. Notfalls einen Anwalt für Erbrecht hinzuziehen. Diese Kosten amortisieren sich, wenn du damit einer Haftung aus dem Weg gehst.

Quellen: § 1944 BGB · § 1945 BGB (Form der Ausschlagung) · § 1953 BGB · § 1936 BGB (Staatserbe) · §§ 1643, 1851 Nr. 5 BGB (familiengerichtliche Genehmigung)

3. Was wirklich geerbt wird — das Gesamtpaket

Ein Erbe ist kein sorgfältig verpacktes Geschenk. Es ist ein Gesamtpaket. Alles auf einmal. Das Schöne und das Schwierige.

Du erbst:

• Immobilien, Bargeld, Sparguthaben, Wertpapiere
• Fahrzeuge, Schmuck, Möbel, Kunstwerke
• Laufende Mietverträge — du wirst Vermieter, ob du willst oder nicht (§ 566 BGB)
• Bankschulden, Hypotheken, Grundschulden
• Verbindlichkeiten beim Finanzamt
• Offene Handwerkerrechnungen, Kredite, Darlehen

Der wichtige Unterschied: Hypothek vs. Grundschuld

Eine Hypothek ist direkt an die Höhe der Restschuld gekoppelt — juristisch nennt man das akzessorisch. Ist der zugrundeliegende Kredit vollständig abbezahlt, steht dem Eigentümer die Hypothek als sogenannte Eigentümerhypothek zu (§ 1163 BGB). Sie verschwindet aber nicht automatisch aus dem Grundbuch. Wer die eingetragene Hypothek loswerden möchte, muss aktiv beim Grundbuchamt die Löschung beantragen. Für Erben bedeutet das: Auch eine Hypothek, die seit Jahren getilgt ist, kann noch im Grundbuch stehen — und muss bereinigt werden, bevor du die Immobilie verkaufst oder belastest.

Eine Grundschuld dagegen besteht unabhängig von der aktuellen Schuldenhöhe. Sie bleibt im Grundbuch — auch wenn der zugehörige Kredit längst getilgt ist. Die Immobilie wird mit allen eingetragenen Belastungen vererbt. Die Grundschuld belastet weiterhin das Grundstück — sie haftet am Objekt, nicht an der Person.

Wie schütze ich mich, wenn der Nachlass überschuldet ist?

Wenn du die Erbschaft angenommen hast und dann Schulden auftauchen, gibt es noch Schutzmöglichkeiten.

Die Dreimonatseinrede (§ 2014 BGB): Sie gibt dir ein vorübergehendes Recht, die Erfüllung von Nachlassverbindlichkeiten für drei Monate zu verweigern — um dir Zeit zu verschaffen, den Nachlass zu überblicken. Achtung: Sie beschränkt deine Haftung nicht dauerhaft und schützt dein Privatvermögen nicht. Nach drei Monaten musst du zahlen. Sie ist kein Ersatz für Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz.

Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz: Diese Instrumente beschränken deine Haftung dauerhaft auf das Nachlassvermögen — dein Privatvermögen bleibt geschützt. Sie müssen aktiv beim Nachlassgericht beantragt werden.

Quellen: § 566 BGB · § 1163 BGB (Eigentümerhypothek) · § 1967 BGB (Nachlassverbindlichkeiten) · § 2014 BGB (Dreimonatseinrede)

4. Erbschaftsteuerfreibetrag: Was du bei einer geerbten Immobilie nicht zahlen musst

Jetzt kommt das Thema, das die meisten fürchten. Und das oft gar nicht so schlimm ist, wie gedacht. Denn Deutschland hat einen großzügigen Erbschaftsteuer-Freibetrag — und wer nah genug verwandt ist, zahlt oft überhaupt nichts. Gerade wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört, ist der Erbschaftsteuerfreibetrag entscheidend: Er gilt für jeden Erben individuell.

Erbschaftsteuer-Freibeträge 2026 — was steuerfrei bleibt (§ 16 ErbStG)

• Ehepartner / eingetragener Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder (eigene & Adoptivkinder): 400.000 € je Elternteil
• Enkel (wenn die Eltern bereits verstorben sind): 400.000 €
• Enkel (wenn die Eltern noch leben): 200.000 €
• Urenkel: 100.000 €
• Eltern und Großeltern (bei Erbschaft): 100.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern: 20.000 €
• Nicht verwandte Personen: 20.000 €

Dazu kommen Versorgungsfreibeträge nach § 17 ErbStG. Für Ehepartner: bis zu 256.000 € zusätzlich. Für Kinder: je nach Alter zwischen 10.300 € (Alter 20–27 Jahre) und 52.000 € (unter 5 Jahre).

Ein Beispiel für den Erbschaftsteuerfreibetrag

Du bist die einzige Tochter. Deine Mutter stirbt und hinterlässt dir ein Haus im Wert von 350.000 €. Dein persönlicher Freibetrag: 400.000 €. Ergebnis: Du zahlst keine Erbschaftsteuer.

Anderes Beispiel: Du erbst zusammen mit deinem Bruder — jeder zur Hälfte. Jeder erbt 175.000 €. Beide liegen unter 400.000 €. Ergebnis: Keine Steuer für keinen von beiden.

Wichtiger Hinweis zu den Beispielen: Diese Beispiele betrachten ausschließlich die Immobilie. Der persönliche Freibetrag gilt für den Gesamtwert deines Erbes — also für alle Vermögenswerte, die du von der verstorbenen Person erbst: Immobilien, Bankguthaben, Wertpapiere, Schmuck, Fahrzeuge etc. Wenn zum Hauswert weitere Nachlasswerte hinzukommen, kann der Freibetrag überschritten werden. Lass den Gesamtnachlass immer von einem Steuerberater prüfen.

Wann der Erbschaftsteuerfreibetrag nicht reicht

Wenn die Immobilie deutlich mehr wert ist als dein Freibetrag. Oder wenn du nicht nah genug verwandt bist. Geschwister, Nichten und Neffen haben nur 20.000 € Freibetrag — und zahlen mindestens 15 %. Nicht verwandte Personen zahlen ab dem ersten Euro mindestens 30 %.

Steuerklassen — wer zahlt wie viel?

• Klasse I: Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern & Großeltern (nur bei Erbschaft)
• Klasse II: Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegereltern, Stiefeltern, Ex-Ehepartner
• Klasse III: Alle anderen: Freunde, nicht eingetragene Lebensgefährten, entfernte Verwandte

Steuersätze 2026 — was anfällt, wenn der Freibetrag überschritten ist (§ 19 ErbStG)

• Bis 75.000 €: Klasse I 7 %, Klasse II 15 %, Klasse III 30 %
• Bis 300.000 €: Klasse I 11 %, Klasse II 20 %, Klasse III 30 %
• Bis 600.000 €: Klasse I 15 %, Klasse II 25 %, Klasse III 30 %
• Bis 6.000.000 €: Klasse I 19 %, Klasse II 30 %, Klasse III 30 %
• Bis 13.000.000 €: Klasse I 23 %, Klasse II 35 %, Klasse III 50 %
• Bis 26.000.000 €: Klasse I 27 %, Klasse II 40 %, Klasse III 50 %
• Über 26.000.000 €: Klasse I 30 %, Klasse II 43 %, Klasse III 50 %

Achtung: Die Steuersätze gelten immer nur für den Betrag, der über dem Freibetrag liegt. Nicht für das gesamte Erbe.

Die Familienheim-Regelung: Die größte Steuerersparnis im Erbrecht

Wenn du das Haus erbst, in dem der Verstorbene zuletzt selbst gewohnt hat — und wenn du dort selbst einziehst — greift eine der wichtigsten Steuerbefreiungen des deutschen Erbrechts (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG):

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: Das Familienheim ist komplett steuerfrei — ohne Wertgrenze — wenn du mindestens 10 Jahre selbst darin wohnst.
• Kinder: Steuerfrei bis 200 qm Wohnfläche, ebenfalls bei 10 Jahren Selbstnutzung. Alles über 200 qm wird anteilig versteuert.

Die 6-Monate-Frist: Diese Frist steht nicht ausdrücklich im Gesetz, sondern ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Nach dem BFH sollte die Selbstnutzung grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten aufgenommen werden. Ob längere Verzögerungen akzeptiert werden, hängt vom Einzelfall und vom zuständigen Finanzamt ab.

Wer innerhalb von 10 Jahren auszieht, muss die Erbschaftsteuer rückwirkend zahlen. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, wenn die Aufgabe der Selbstnutzung aus zwingenden Gründen erfolgt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG) — etwa bei dauerhafter Pflegebedürftigkeit oder schwerer Behinderung. Beim Tod des Erben innerhalb der 10-Jahres-Frist ist die steuerliche Behandlung von den konkreten Umständen abhängig. Lass das im Einzelfall durch einen Steuerberater klären.

Anzeigepflicht beim Finanzamt: 3-Monats-Frist

Innerhalb von 3 Monaten nach dem Erbfall musst du das Erbe beim zuständigen Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Das passiert manchmal automatisch über den Notar oder das Nachlassgericht — aber nicht immer. Kümmere dich aktiv darum.

Quellen: §§ 13, 16, 17, 19, 30 ErbStG · § 13 ErbStG (Familienheim) · finanztip.de (Erbschaftsteuer)

5. Wie das Finanzamt deine Immobilie bewertet — und warum du ein eigenes Gutachten brauchst

Das Finanzamt muss die Immobilie bewerten — denn ohne Wert keine Steuer. Seit der Bewertungsreform 2023 orientieren sich die Finanzämter deutlich stärker am tatsächlichen Marktwert. Das klingt fair. Ist es auch — aber es birgt eine Falle.

Welches Verfahren wendet das Finanzamt an?

Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser. Das Finanzamt zieht Kaufpreise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung heran. Funktioniert gut in aktiven Märkten — und schlecht dort, wo Vergleichsdaten fehlen.

Ertragswertverfahren: Für vermietete Objekte. Basis ist die Jahresmiete multipliziert mit einem gesetzlich festgelegten Faktor. Hier kann der Ansatz des Finanzamts schnell zu hoch liegen — besonders wenn Mieten unter Marktniveau sind.

Sachwertverfahren: Wenn weder Vergleichswerte noch Mietertrag vorliegen. Auf Basis von Herstellungskosten berechnet. Oft ebenfalls zu hoch.

Die gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren können im Einzelfall zu einem höheren Wert führen als dem tatsächlich erzielbaren Marktwert. Stiftung Warentest hat untersucht, wie Finanzämter Immobilien bewerten — die Bewertung kann dabei vom realen Verkehrswert abweichen.

Was du dagegen tun kannst: Ein unabhängiges Gutachten

Du hast das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert (Marktwert) durch ein qualifiziertes Gutachten nachzuweisen (§ 198 BewG). Dieses Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem anderen nach den gesetzlichen Vorgaben qualifizierten Gutachter erstellt werden.

Ein solches Gutachten kostet je nach Objekt, Lage und Komplexität häufig zwischen 1.500 € und 5.000 € — das ist ein grober Richtwert, keine verbindliche Aussage. Die tatsächlichen Kosten können je nach Sachverständigem und Objekt abweichen. Bei Immobilienwerten über 500.000 € und einer relevanten Abweichung zum Finanzamtswert kann sich das Gutachten mehrfach amortisieren.

Mein Rat: Lass die Immobilie von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bewerten, bevor du die Steuererklärung abgibst. Nicht danach.

Quellen: Stiftung Warentest (Wertermittlung durch das Finanzamt) · § 198 BewG

6. Der Erbschein — und wann du ihn nicht brauchst

Um als Erbe handlungsfähig zu sein — also um die Immobilie zu verkaufen, das Konto aufzulösen oder das Grundbuch berichtigen zu lassen — brauchst du einen Nachweis deiner Erbenstellung. Dafür gibt es zwei Wege.

Weg 1: Erbschein beim Nachlassgericht beantragen

Den Erbschein beantragst du beim Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort des Verstorbenen. Du kannst persönlich erscheinen oder einen Notar beauftragen. Benötigte Unterlagen: Sterbeurkunde, Personenstandsurkunden (Geburtsurkunde, Heiratsurkunde), Nachweis der Verwandtschaft.

Dauer: in der Regel 2 bis 6 Wochen. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert (GNotKG):

• Nachlasswert 100.000 €: ca. 546 €
• Nachlasswert 300.000 €: ca. 1.190 €
• Nachlasswert 500.000 €: ca. 1.700 €
• Nachlasswert 1.000.000 €: ca. 2.600 €
• Nachlasswert 2.000.000 €: ca. 4.100 €

Hinweis: Diese Kostenwerte sind Richtwerte. Die tatsächlichen Kosten können je nach Antragstellungsweg (direkt beim Nachlassgericht oder über Notar) und Verfahren variieren. Aktuelle Gebühren auf Basis des GNotKG erfährst du beim zuständigen Amtsgericht.

Weg 2: Notarielles Testament — kein Erbschein nötig

In vielen Fällen ersetzt ein notarielles Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts den Erbschein — zum Beispiel für die Grundbuchberichtigung. Einzelne Banken und Institutionen verlangen jedoch trotzdem einen Erbschein. Im Zweifel vorher klären.

Bei einem handschriftlichen Testament ist das anders: Hier brauchst du in der Regel zusätzlich einen Erbschein.

Checkliste für den Erbschein-Antrag

• Original-Sterbeurkunde
• Geburtsurkunde des Erblassers
• Heiratsurkunde (wenn zutreffend)
• Deine eigene Geburtsurkunde (Nachweis der Verwandtschaft)
• Vorhandenes Testament (falls handschriftlich)

Quellen: § 2353 BGB (Erbschein) · § 60 GNotKG (Grundbuchberichtigung)

7. Das Grundbuch — dein Name muss rein

Die Immobilie gehört dir rechtlich ab dem Moment des Todes des Erblassers — das ist gesetzlich geregelt (§ 1922 BGB). Aber: Im Grundbuch steht noch der Name des Verstorbenen. Das muss geändert werden.

Die 2-Jahres-Frist: Kostenlos — aber nur, wenn du schnell bist

Du hast 2 Jahre nach dem Erbfall Zeit, die Grundbuchberichtigung kostenlos zu beantragen (§ 60 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG). Danach werden Gebühren fällig — je nach Immobilienwert können das mehrere tausend Euro sein.

Diese Frist ist eine der wenigen echten Geschenke, die das Gesetz Erben macht. Lass sie nicht ablaufen.

Was du einreichst

Beim Grundbuchamt (in der Regel beim Amtsgericht): Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, Sterbeurkunde, Antrag auf Grundbuchberichtigung.

Warum ist das so wichtig?

Der Erbe wird bereits mit dem Erbfall Eigentümer der Immobilie — ohne dass es einer Eintragung im Grundbuch bedarf. Für einen Verkauf und viele weitere Rechtsgeschäfte ist jedoch ein geeigneter Erbnachweis erforderlich. Praktisch verlangt der beurkundende Notar den Erbnachweis, bevor er einen Kaufvertrag beurkundet. Außerdem: Als noch nicht eingetragener Eigentümer trägst du alle laufenden Kosten ab dem Erbfall — Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung.

Quellen: § 1922 BGB · § 60 GNotKG

8. Erbengemeinschaft: Wenn das Erbe zur Zerreißprobe wird

Stell dir vor: Ihr seid drei Geschwister. Alle erbt ihr zu gleichen Teilen. Und ihr seid einer Meinung — über gar nichts.

Willkommen in der Erbengemeinschaft.

Wenn mehrere Menschen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB). Und die hat klare Spielregeln:

Für Verfügungen — also Verkauf, Belastung, Übertragung der Immobilie: Einstimmigkeit. Alle müssen zustimmen (§ 2040 BGB). Wenn einer nicht will — er muss nicht.

Für ordnungsgemäße Verwaltung: Mehrheitsentscheidung nach Erbquoten (§ 2038 BGB). Dringende Erhaltungsmaßnahmen kann sogar jeder Miterbe allein durchführen. Das bedeutet: Beauftragung eines Hausmeisters, dringende Reparaturen — das geht auch ohne alle. Die Immobilie verkaufen — nicht.

Was sind eure Optionen?

Einvernehmlicher Verkauf: Alle einigen sich auf einen Verkaufspreis, der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt. Das Ideal — und in der Praxis oft das Schwerste.

Auszahlen: Einer übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Dazu braucht man eine Finanzierung oder Eigenkapital. Und eine Einigung über den Wert.

Steuerlicher Hinweis — Grunderwerbsteuer bei Auszahlung: Bei der Übertragung der Immobilie auf einen Miterben im Rahmen der Erbauseinandersetzung ist grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer fällig (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Wenn jedoch die Abfindungszahlung den Wert des Erbteils übersteigt oder Dritte Erbteile erwerben, kann Grunderwerbsteuer anfallen. Lass das mit einem Steuerberater prüfen, bevor du eine Übertragung veranlasst.

Vorkaufsrecht: Bevor ein Miterbe seinen Erbteil an einen Fremden verkauft, haben alle anderen Miterben Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Das kann Auseinandersetzungen entschärfen.

Erbteil verkaufen (§ 2033 BGB): Jeder Miterbe kann seinen Erbteil — also seine abstrakte Beteiligung am Gesamtnachlass — an einen Dritten verkaufen. Das ist kein direkter Anteil an der Immobilie. Es gibt spezialisierte Erbteilskäufer, die zahlen jedoch deutlich unter dem tatsächlichen Wert. Und ein fremder Dritter als Miterbe verkompliziert die Situation meist erheblich.

Teilungsversteigerung: Das letzte Mittel — und kein einfacher Weg

Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miterbe beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG i.V.m. § 2042 BGB). Dazu ist keine Zustimmung der anderen Miterben nötig. Aber was dann passiert, verstehen die wenigsten wirklich:

Verkehrswertgutachten: Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen zur Feststellung des Verkehrswerts. Dieser Wert wird zur Grundlage des Verfahrens.

Das geringste Gebot: Es ergibt sich nicht aus dem Verkehrswert, sondern aus Verfahrenskosten und bestehenbleibenden Rechten (z. B. Grundschulden, Mietrechte). Das geringste Gebot kann erheblich unter dem Verkehrswert liegen.

Schutzgrenzen — aktiv geltend zu machen: Der Zuschlag kann vom Gericht versagt werden, wenn das Meistgebot 50 % des Verkehrswerts unterschreitet (§ 85a ZVG). Auf Antrag eines Berechtigten kann der Zuschlag auch versagt werden, wenn das Meistgebot unter 70 % liegt (§ 74a ZVG). Diese Schutzrechte müssen jedoch im Versteigerungstermin aktiv beantragt werden — wer schweigt, verliert sie.

Einstellungsantrag (§ 30a ZVG): Innerhalb von sechs Monaten nach Antragstellung kann ein Miterbe die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen — um Zeit für eine außergerichtliche Einigung zu gewinnen. Dieses Instrument wird in der Praxis häufig unterschätzt und zu selten genutzt.

Miterben können mitbieten: Jeder Miterbe darf im Versteigerungstermin selbst mitbieten und die Immobilie erwerben.

Die Kosten: Das Verfahren verursacht Gerichtskosten, Gutachterkosten und ggf. weitere Kosten, die aus dem Erlös gedeckt werden — bevor der Rest auf die Miterben aufgeteilt wird.

Die Realität: Teilungsversteigerungen erzielen in der Praxis häufig Erlöse, die unter dem liegen, was ein freihändiger Verkauf am Markt erbrächte. Exakte Zahlen lassen sich nicht pauschal nennen — das hängt von Objekt, Lage, Zeitpunkt und Marktlage ab. Was klar ist: Es ist ein Druckmittel, kein wirtschaftlich optimaler Weg.

„Eine Teilungsversteigerung ist ein Druckmittel — kein Gewinn. Meist verliert dabei jeder.“

Mein ehrlicher Rat aus Erfahrung

Die meisten Erbengemeinschaften, die ich begleitet habe, sind nicht am Geld gescheitert. Sie sind an ungeklärten Familienthemen gescheitert. Die Immobilie wird zum Symbol für alles, was nie ausgesprochen wurde.

Holt euch einen Mediator — bevor ihr einen Anwalt braucht. Das ist kein Zeichen von Schwäche. Es ist klüger.

Quellen: §§ 2032, 2038, 2040, 2042 BGB · §§ 30a, 74a, 85a, 180 ff. ZVG · § 2034 BGB (Vorkaufsrecht) · § 3 Nr. 2 GrEStG

9. Geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder behalten? Die drei Wege

Das ist oft die emotionalste Frage. Das Elternhaus ist kein Objekt. Es ist Erinnerung. Geruch. Geschichte. Und trotzdem: Es ist auch Kapital. Und Kapital hat Kosten, wenn es nicht arbeitet.

Option 1: Selbst einziehen

Wenn du selbst einziehst, kannst du über deinen Erbschaftsteuerfreibetrag hinaus Erbschaftsteuer sparen — durch die Familienheim-Regelung (Abschnitt 4). Aber: Du trägst ab sofort alle Kosten. Grundsteuer, Instandhaltung, eventuelle Sanierung.

Fragen, die du dir stellen solltest: Passt das Haus wirklich zu deiner Lebenssituation? Zur Lage? Zur Größe? Bist du bereit, 10 Jahre dort zu wohnen? Selbst einziehen ist dann richtig, wenn du das Haus wirklich willst. Nicht als Steuerstrategie.

Option 2: Vermieten

Vermietung kann attraktiv sein — wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Gute Lage, stabile Mieter, keine großen Sanierungsrückstände.

Was du wissen musst: Laufende Mietverträge gehen automatisch auf dich über. Du wirst Vermieter — mit allen Rechten und Pflichten. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, aber an enge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft.

Rechne ehrlich: Was bleibt netto, nach Grundsteuer, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Einkommensteuer auf Mieteinnahmen? Ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis über Faktor 30 bedeutet eine Bruttorendite unter 3,3 %. Das ist oft weniger, als es scheint.

Option 3: Geerbte Immobilie verkaufen

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist häufig die beste Lösung — besonders wenn mehrere Erben beteiligt sind, die Immobilie sanierungsbedürftig ist, du keine Bindung an den Standort hast oder das Kapital sinnvoller einsetzen kannst.

Jeder Monat, in dem die Immobilie leer steht, kostet: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung. Und ein leer stehendes Haus verliert Wert, wenn niemand es pflegt.

„Mein Rat: Lass die Immobilie von einer qualifizierten Fachperson einschätzen — von jemandem, dem dein Ergebnis wichtiger ist als der schnelle Abschluss.“

Quellen: § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) · Sparkasse (Immobilie geerbt: verkaufen oder vermieten)

10. Spekulationssteuer — die Falle, die kaum jemand kommen sieht

Hier ist eine Information, die regelmäßig zu teuren Fehlern führt. Und die viele erst kennenlernen, wenn es zu spät ist.

Wenn du eine geerbte Immobilie verkaufst, musst du möglicherweise Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen — die sogenannte Spekulationssteuer (§ 23 EStG).

Der Steuersatz entspricht deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Für die meisten Steuerpflichtigen beträgt er maximal 42 % (§ 32a EStG). Für sehr hohe Einkommen kann ein erhöhter Satz von 45 % anfallen (sog. Reichensteuersatz). Hinzu kommt ggf. der Solidaritätszuschlag. Maßgeblich ist dein persönlicher Grenzsteuersatz im Steuerjahr des Verkaufs.

Das Entscheidende bei Erbschaften: Du übernimmst die Haltedauer des Erblassers

Wenn eine Immobilie weniger als 10 Jahre nach dem Kauf verkauft wird, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Bei Erbschaften: Die Haltedauer beginnt nicht mit dem Erbfall — sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers.

Beispiel 1: Deine Mutter hat das Haus 2012 gekauft. Sie stirbt 2026. Du erbst es und verkaufst sofort. Da mehr als 10 Jahre vergangen sind — keine Spekulationssteuer.

Beispiel 2: Deine Mutter hat das Haus 2021 gekauft. Sie stirbt 2026. Du erbst es und möchtest 2026 verkaufen. Nur 5 Jahre Haltedauer — Spekulationssteuer fällt an.

Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?

Ausnahme — Eigennutzung (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG): Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Wichtig für Erbfälle: Als Erbe trittst du in die steuerliche Haltedauer des Erblassers ein — was dir bei der 10-Jahres-Frist zugutekommen kann. Die Selbstnutzungsausnahme setzt in aller Regel jedoch voraus, dass du selbst in der Immobilie gelebt hast.

Ob und in welchem Umfang die frühere Eigennutzung durch den Erblasser für die Steuerbefreiung berücksichtigt werden kann, ist rechtlich komplex und hängt vom Einzelfall ab. Das lässt sich nicht pauschal beantworten.

Mein klarer Rat: Wenn du die Immobilie nicht selbst bewohnt hast und die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist — sprich vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.

Die 3-Jahres-Regel (für deine eigene Nutzung): Wenn du selbst die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor bewohnt hast — steuerfrei, unabhängig von der Haltedauer. Achtung: „drei Kalenderjahre“ bedeutet nicht dreimal 365 Tage. Ein paar Monate im Verkaufsjahr können reichen, wenn die anderen beiden Jahre vollständig waren.

„Viele erben eine Immobilie und verkaufen sie in bester Absicht — ohne zu wissen, dass der Gewinn versteuert werden muss. Das ist vermeidbar. Mit dem richtigen Rat.“

Mein Rat: Prüfe diese Frist mit einem Steuerberater, bevor du einen Notartermin vereinbarst. Die Planung des Verkaufszeitpunkts kann tausende Euro Unterschied machen.

Quellen: § 23 EStG · § 32a EStG (Einkommensteuersatz) · ImmoScout24 (Spekulationsfrist nach Erbschaft)

11. Die 10 wichtigsten Schritte — auf einen Blick

1. Sterbeurkunde beantragen — Tag 1–3
2. Testament suchen & beim Nachlassgericht einreichen — Woche 1
3. Nachlassverbindlichkeiten prüfen, ggf. Ausschlagung erwägen (inkl. familiengerichtliche Genehmigung bei Minderjährigen) — vor Ablauf der 6-Wochen-Frist
4. Erbschaft beim Finanzamt anzeigen — innerhalb von 3 Monaten (§ 30 ErbStG)
5. Erbschein beantragen oder notarielles Testament einreichen — so bald wie möglich
6. Grundbuchberichtigung beantragen — kostenlos innerhalb von 2 Jahren!
7. Immobilie von öffentlich bestelltem und vereidigtem Sachverständigen bewerten lassen — vor der Steuererklärung
8. Steuerberater für die Erbschaftsteuererklärung einbinden — parallel zu Schritt 7
9. Bei Erbengemeinschaft: Einigung herbeiführen, ggf. Mediator hinzuziehen — zeitnah, je länger, desto teurer
10. Entscheidung Behalten / Vermieten / Verkaufen treffen — mit qualifizierter Beratung

Diese Liste ist kein Ersatz für einen Anwalt, Steuerberater oder erfahrenen Makler. Sie ist ein Kompass. Damit du weißt, in welche Richtung du schaust.

12. Was ich für dich tun kann

Ich bin Immobilienmaklerin. Aber das ist nicht alles, was ich bin.

Ich war dabei, als Familien am Küchentisch saßen und nicht wussten, wo sie anfangen sollen. Als das Haus der Eltern plötzlich Last statt Heimat war. Als Geschwister sich in einem Erbstreit verloren haben, der eigentlich keiner sein musste.

Ich helfe dir als Immobilienexpertin und als Mensch: deine Optionen zu verstehen, eine realistische Einschätzung des Marktes zu bekommen und eine Entscheidung zu treffen, hinter der du in fünf Jahren noch stehst. Rechtliche und steuerliche Beratung gehört in die Hände von Anwälten und Steuerberatern — aber ich begleite dich auf dem Weg dahin.

Ich bin keine Maschine. Ich bin eine Maklerin, die Menschen mag. Die brennt. Die ehrlich sagt, was sie denkt. Und die in fünf Jahren noch über deinen Weg schauen und wissen will: Es war richtig.

Du hast geerbt und weißt nicht, was jetzt kommt?

Ruf mich an. Oder schreib mir. Ohne Zeitdruck. Ich höre zu — und ich sage dir ehrlich, was ich einschätzen kann und was in die Hände von Fachleuten gehört.

Marie-Jan Gehrke | Essence of Estate
Telefon: 0160 8736425
E-Mail: m.gehrke@essenceofestate.de

Quellenverzeichnis

Alle recherchierten Fakten in diesem Artikel basieren auf den folgenden Quellen (Stand: Juli 2026). Gesetzestexte sind Primärquellen; alle weiteren Quellen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Fachberatung.

• BGB §§ 1943 ff. — Erbrecht / Annahme und Ausschlagung
• § 34 PStG — Mitteilungspflichten des Standesamts
• § 343 FamFG — Örtliche Zuständigkeit des Nachlassgerichts
• § 1944 BGB — Ausschlagungsfrist
• § 1945 BGB — Form der Ausschlagung
• § 1953 BGB — Wirkung der Ausschlagung
• § 1936 BGB — Erbrecht des Staates
• §§ 1643, 1851 Nr. 5 BGB — Familiengerichtliche Genehmigung bei Ausschlagung für Minderjährige
• § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete
• § 1163 BGB — Eigentümerhypothek
• § 1967 BGB — Nachlassverbindlichkeiten
• § 2014 BGB — Dreimonatseinrede
• §§ 13, 16, 17, 19, 30 ErbStG — Freibeträge, Steuerklassen, Anzeigepflicht
• § 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG — Familienheim-Befreiung
• finanztip.de — Erbschaftsteuer: Freibetrag, Berechnung, Tabelle
• test.de (Stiftung Warentest) — Wertermittlung durch das Finanzamt
• § 198 BewG — Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• § 2353 BGB — Erbschein
• § 60 GNotKG — Gebührenfreie Grundbuchberichtigung
• § 1922 BGB — Gesamtrechtsnachfolge (Erbfall)
• §§ 2032, 2038, 2040, 2042 BGB — Erbengemeinschaft
• §§ 30a, 74a, 85a, 180 ff. ZVG — Teilungsversteigerung, Schutzgrenzen, Einstellungsantrag
• § 2034 BGB — Vorkaufsrecht der Miterben
• § 3 Nr. 2 GrEStG — Steuerbefreiung bei Erbschaft/Erbauseinandersetzung
• Sparkasse.de — Immobilie geerbt: verkaufen oder vermieten
• § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationssteuer)
• § 32a EStG — Einkommensteuertarif
• immobilienscout24.de — Spekulationsfrist nach Erbschaft